北京·首开LONG街城市更新项目

△商业街实景

△商业街实景

引子

自古以来，贩夫走卒，商贩，走街串卷，吆喝叫卖的市井风情形成了一幅商业兴旺，生机勃勃，烟火气息浓列的市井长廊画卷，而网购时代，实体商业渐渐凋敝。很多人已经忘了在实体店购物的乐趣了，琳琅满目的商品和目不暇接的华灯初上已经很难吸引用户的目光，因此设计构建的不是普通的购物场所，而是多维度的活动场所，人们在这里会聚，阅读，品赏，交流，交友，娱乐。

△项目设计过程草图

再现商铺鳞次栉比，人潮络绎不绝，夜市酒楼三更结，五更张。歌舞升平的清明上河图那一派繁华，重塑京城烟火。提供更多元的精神生态，更高层级的商业生态是此番设计的目的。

项目背景

“睡城”回龙观的蜕变

北京首开LONG街项目地处北京，城市中轴线北延长之上。项目是一个城市更新项目，原建筑为廉租公寓，地上面积为9.54万㎡，由数座四层建筑组成街区，一条城市道路穿过地块。

回龙观被称为“睡城”，据称有30万在北京市中心工作的年轻人生活于此。然而，该地区的商业项目呈中低档水平，发展不足，品牌较为低端。回龙观商圈以中小体量的区域配套型购物中心为主。

△改造前原貌

该地区涵待一个全新的商业项目的出现，这个改造项目就此蕴运而生。设计不只要打造一个商业项目，更重要的是要以全新的街区氛围塑造北部城区商业的新中心。街区内以新生活方式、餐饮娱乐为主要业态，与城市共享花园、主题广场、户外体育休闲场地等空间有机融合。打造社交共享和宠物友好的区域型体验式生活共享空间，焕新北部商业活力，引领区域消费及体验升级。

△商业街实景

△商业街实景

设计概念

“飞檐走壁”的空中街巷

霍营西路把项目生硬地划分为两个街区，两侧建筑相距50米，形成了巨大挑战。如何把两个街区连接在一起？人行天街的引入则势在必行。新建的两座天桥在空中创造了新的开放空间，提供了感知建筑的不同视角，游客可以在桥上行走，也可以趴在栏杆上看风景，于此同时，他们也成为别人眼睛里的风景。就好像清明上河图一样，创造了一个有故事，有层次的商业画卷。

△商业街实景

△商业街实景

传统的商业街是线形的，顾客从一端走到另外一端。之后商业发达了，就在平面上延伸开来，在LONG街的设计中，平面流线被延续到立面上，通过室外楼梯的设置，形成了一个可以“飞檐走壁”的立体商业街。行人跟随兴趣，上上下下地探索，很容易就会往更高的地方攀爬，从而提升了上层商业的人气，勾勒出一幅“空中街市”的生活场景。

△商业街实景

△商业街实景

规划布局

纵横连通的商业步行体系

规划设计的第一步是建立一套全新的商业步行体系。如何引导人流往上层空间是项目的设计难点，原建筑为公寓，二三层缺少垂直交通，可达性极差，商业价值低。

设计将霍营西路改造成一个开放的城市商业景观，让紧张的生活在这里逐渐放慢舒缓，新建的两座跨街天桥将道路两侧建筑联系起来。建筑原有的空间结构被保留，通过加建钢结构打造出多层次的环形商业主动线。通过立面增配的扶梯和步行楼梯，将一至四层的商业流线联系起来。

△商业街实景

△商业街实景

连廊类似蚁穴，看似复杂却流线清晰，它将原本独立的商业空间井然有序地联系起来，赋予了建筑新的商业价值。

△商业街实景

连廊为行人提供了开放的半室外交通与休憩场所，设计重新分割室内了空间，使之满足商铺的使用。并整合厕所点位，保证使用便利性的同时，兼顾管理效率。

△加建部分分解图

△商业街实景

立面设计

含蓄婉约的格栅之美

新的商业街应该能体现中国文化，中国的民族性格是含蓄、婉约的，设计为原建筑披上一件半透明的新“外衣”— 木色“格栅”表皮，这是从古建筑构件里提炼出来的设计语言。

“格栅”在视觉和空间上起到了隔而不断的效果，给建筑增添了一分朦胧的婉约之美与文人的儒雅之风。同时，格栅结构又可以避免日晒，强化通风采光，标准的外墙格栅“母题”组成了一个系统，可以根据日照通风需求进行旋转调节，形成不断变化的节奏，好似水墨山水画卷绵延不绝。

△项目设计模型

△立面格栅

△商业街实景

传统造型的木色阳台为商业提供了额外的外摆空间，它们凸出在“格栅”之外，与扶梯一起成为立体交通的建筑符号，顾客可以根据这些特别的提示，规划自己的购物流线。

多样的商业店招提升了整条商业街的烟火气，除了各家商户的店招，点缀在“格栅”立面上的LED侧招，通过数字化管理实现联动，与轻置于屋顶的大型玻璃橱窗一起营造出热闹非凡的商业氛围。传统木格栅与现代立面元素的强列对比，为项目赠添一分奇幻之感。

△商业街实景

△商业街实景

“北京最美街巷”

北京日报社联合市城市管理委、首都文明办、市规划和自然资源委员会、共青团北京市委员会等单位发起“北京最美街巷”推选活动。首开LONG街也因为优秀的城市更新设计获得“北京最美街巷”的荣誉，并入围北京城市更新最佳实践。

首开LONG街的成功不止是因为立面形象的标识性，更是它的开放与包容，它与城市融为一体，成为是一个城市的片段。它不拒绝任何人，无论什么年龄，都可以找到属于自己的天地。

△商业街实景

△商业街实景

不同于高端购物中心，首开LONG街服务的人群不仅是阳春白雪更是普通百姓。游客可以在三层的阳台惬意地感受太阳的温暖，在天桥上看风景，让轻风抚面，在后街约三五好友推杯换盏地品尝烧烤，也可以做在入口的大台阶上读一首小诗，细品咖啡的芳香，这里的空间是多样的，流通的。

△商业街夜景

△商业街夜景

△商业街实景

“车如流水马如龙，流光溢彩，风销焰蜡，露浥烘炉，花市光相射。桂华流瓦。纤云散，耿耿素娥欲下。衣裳淡雅。看楚女、纤腰一把。箫鼓喧，人影参差，满路飘香麝。” 首开LONG街以一种开放的姿态在唤醒了回龙观“睡城”。

项目信息

项目名称：北京首开LONG街城市更新项目

设计单位：正象设计

地点：北京昌平区

设计时间：2021.06-2022.12

开放时间：2023.06.30

业主：北京首都开发股份有限公司

商管运营：北京开新生活商业管理有限公司

建筑方案设计单位：正象设计

主创建筑师：魏一鸣、孔德恺

设计团队：丁玉生、胡波、林佳叡、张文婷、陆潇、何艺帆

施工图设计单位：北京天鸿圆方建筑设计有限责任公司

景观设计单位：凯盛上景（北京）景观规划设计有限公司

展陈设计单位：悟悟建筑设计咨询（北京）有限公司

幕墙设计单位：北京标高时代工程咨询有限公司

基地面积：29936.9㎡

建筑面积：75106㎡

结构形式：建筑主体—框架结构、连廊—单榀结构

摄影：DONG 建筑影像

文字：魏一鸣、陈永聪